学区房大热:孩子上完学还能卖出

时间:2014-04-21    作者:起跑线
  近日,北京市西城区实验二小附近一套十多平米的住房以30万元每平米的价格转让,被媒体号称为新的“宇宙中心”诞生。而在此前,“宇宙中心”的名号则为五道口所有,这是网友在网上给起的绰号,因为去年三月该区域的华清嘉园出现了一套37平米、报价350万的学区房。

  学区房的价格为什么这么贵?在房产市场转悠过,尤其是看过学区房的人都知道,学区房的价格往往遵循这样一个规律:面积越小,单价越高。以五道口 的华清嘉园为例,一套37平米的学区房在去年能够以350万元的价格成交,但是100平米的价格也就在650万左右。为什么面积小的房子价格贵?很重要的 一个原因就是买学区房的目的并不是为了居住,而只是为了让孩子有一个上学的机会。换句话说,这多出的价格实际上是买一个孩子上学的机会,而并不是37平米 就真的那么宜居。

  既然只是为了一个上学的机会,那么房型面积越小的房子就会越受欢迎,我们甚至可以想象一下,如果这里有1平米的房子,估计价格也以100万、甚 至200万的价格成交。如果细心观察一下,那些以天价购买学区房的人往往有这样一个特征:收入较为宽裕,但还不够土豪。这个特点决定了他们能承受一定的高 价,但是由于支付能力所限,又承担不了过高的价格。于是,300万至400万的价格就成为天价学区房的上限。

  为什么土豪不会买天价学区房?或者说那些户型面积更大的学区房卖不了和小户型同样的价格?因为高收入阶层毕竟是少数,尽管很多父母都想为子女教 育一掷千金,但是由于收入所限,他们无法承担更高的房价,因此400万可能会成为一个分水岭。而对于那些高收入阶层而言,让子女享受好的教育会有更多的方 式——以二十多万的学费上私立学校,或者是出国留学。

  为什么他们愿意以300万甚至400万的价格购买面积狭小的学区房,却不愿意让孩子上私立学校?正如很多人所指出的,国际学校一年也就20多万 的支出,如果考虑到这300万用于其他投资,还会有更多的收益。为什么家长会选择天价学区房?很重要的一个原因是在学区位置不变的情况下,购买学区房实际 上是买了一个房价上涨期权——孩子上学完成,房主还可以更高的价格将房子出售。换句话说,房主不仅仅可以享受优质的教育资源,而且还可以通过转让房子而获 利。更为重要的一个区别是,上私立学校每年的巨额费用尽管是人力资本投资,但在家长看来则是不菲的现金支出——他们无法承担,而购买学区房的费用则是房产 投资——将来还能直接变现收回。也正是如上原因,小户型的学区房往往备受中产阶层的欢迎。

  天价学区房现象这几年才刚刚出现,尽管此前已经有了学区房概念,但是学区房价格并不像近年来这么刺眼。很多人认为,近年来各级教育行政部门不断 强化的就近入学政策是导致学区房价格上涨的主要原因。甚至有人认为,之所以会有新宇宙中心的诞生,直接的原因就是近期教育部下发通知要求北京等19个重点 大城市的义务教育在2015年实行免试就近入学政策。而在十八届三中全会的《决定》中,就有“义务教育免试就近入学,试行学区制和九年一贯对口招生”的规 划。

  为什么严格的就近入学会导致房价暴涨?很重要的一个原因是在此之前尽管有就近入学的规定,但是往往还会伴随着“递条子”和“送票子”等现象,这 意味着很多不是在这个学区的人也可以在这里上学。这种现象导致了很多不公平现象,那就是与权力接近的机构和个人往往有更多的机会。以前的“递条子”和“送 票子”的收益是由相关负责人和机构获得,比如校长和教育局长等实权人物可以从中获取不菲的收入——每年媒体都能报道一些重点小学和校长受贿的新闻,而学校 以“赞助费”的名义收取择校费更是稀松平常。

  教育部门严格就近入学政策,很大程度上抑制了这种腐败,必须指出的是,这种改革是由教育部门自身推动,也就更加可贵——因为在就近入学以前,教 育部门是最大的既得利益者。从这个意义上说,消灭了隐性的“递条子”和“送票子”,那就必然会出现“天价”学区房现象。换句话说,学区房越为天价,这意味 着该地与义务教育相关的寻租费用越少。

  不过在很多人看来,天价学区房现象却有失公平,因为这意味着很多平民子弟无法享受优质的教育。在我看来,这种指责完全是属于无稽之谈,在没有天 价学区房之前,平民子弟也很难选择一个好学校。相反,更加严格的就近入学政策,会使得那些学区内的平民子弟有了更加稳定的预期。

  事实上,划定学区就近入学几乎是全世界都采用的通例,之所以要采取这样一个举措,很重要的原因就是这样可以避免各种各样的寻租——因为不动产是 最为明确的标志。不过与中国需要通过拥有住房而获得就近入学的资格不同的是,很多国家允许租房作为学生的入学资格。假如租房能够作为入学资格,那么可以想 象到的情景是,房价上涨的现象在某种程度上会得到一个遏制,但是另外会出现的一个现象可能是租金价格上涨。

  当然,目前中国学区房现象之所以会引发公众诟病,还有一个很重要的原因是这些知名小学的投入是由公共财政投入,但入学资格却只能由该片区居民获 得。而在很多国家,学区房的投入是由学区居民的房产税所承担。换句话说,中国的学区房主凭借小区位置获得了全体纳税人支出的公共服务,而国外的学区则是由 学区房缴纳的房产税来负责——这意味着所有的教育投入是由自己承担。从这个意义而言,中国的天价学区房是一种不公,政府倾力打造的学区房被一小部分业主获 得了。

  那么,如何打破这种不公?有人指出要“用资源均衡打破天价学区房神话”,换句话说要各个小学获得同样的投入,不能厚此薄彼。这话听起来有道理,但实际上不可行,因为很多既有的投资无法折算到未来。

  如何解决这个问题?在我看来,有两个办法,一是所有重点小学的入学名额都是通过抽签获得——在全区甚至全市范围内抽签,这是一种形式上的公平; 二是推行房产税,即学校的支出由所在学区的房产业主共同承担,即让有支付能力的人承担起学校的费用。结合起来就是,公立学校平均资源,而私立学校可以依照 支付能力选择学校。  (作者 傅蔚冈 上海金融与法律研究院执行院长)

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